Ryhmärakennuttamisen toimintaedellytysten parantamista pohtinut oikeusministeriön työryhmä ehdottaa uutta ryhmärakennuttamislakia edistämään rakennuttamismuodon yleistymistä. Finanssialan Keskusliitto (FK) pitää hyvänä, että ryhmärakennuttamiselle luodaan yhtenäiset pelisäännöt. Ne turvaavat hankkeisiin osallistuvien rakennuttajien oikeudellisen aseman ja auttavat sitä kautta myös rahoituksen saamista.
Mitä ryhmärakennuttaminen tarkoittaa?
Ryhmärakennuttaminen on omatoimisen ja rakennusliikevetoisen asuntorakennuttamisen välimuoto. Siinä ryhmä tulevia asukkaita organisoituu ja ryhtyy rakennuttamaan asuntoja yhdessä. Hankkeessa on usein mukana rakennuttajakonsultti, joka huolehtii mm. urakoiden kilpailuttamisesta. Ryhmärakennuttamisessa hankkeeseen osallistuvat kantavat itse riskin rakentamisen teknisestä ja taloudellisesta onnistumisesta.
Miksi ryhmärakennuttamista varten tarvitaan uutta lainsäädäntöä?
Lainsäädännön avulla halutaan turvata ryhmärakennuttamiseen osallistuvien oikeudellinen asema ja edesauttaa rakennushankkeiden rahoituskelpoisuutta. Ryhmärakennuttamisen edellytyksiä on haluttu parantaa muun muassa hallitusohjelmassa.
Tarkoittaako uusi lainsäädäntö, että hankkeet saavat jatkossa rahoitusta?
On hyvä, että ryhmärakennuttamiselle luodaan pelisäännöt. Lainsäädännön avulla ryhmärakennuttamishankkeiden toteutukselle tulee yhtenäiset menettelytavat, mikä osaltaan helpottaa rakennuttamishankkeiden rahoittamista. Ehdotetut säännökset eivät kuitenkaan tarkoita sitä, että kaikki ryhmärakennuttamishankkeet saavat jatkossa automaattisesti rahoitusta.
Esimerkiksi asunto-osakeyhtiömuotoisissa kohteissa pankkikohtaisiin rahoituspäätöksiin vaikuttaa muun muassa hankkeessa mukana olevien rakennuttajien sopimat järjestelyt yhtiön maksuvalmiuden turvaamiseksi.
Millä ehdoilla pankki voi rahoittaa ryhmärakennuttamishanketta?
Rahoituspäätökset ovat aina pankkikohtaisia. Jokainen luotonantaja tekee kussakin yksittäistapauksessa oman arvionsa hankkeen rahoittamisesta muun muassa oman luottopolitiikkansa mukaisesti.
Kuten muissakin rahoitushankkeissa, myös ryhmärakennuttamisessa rahoittamista koskeviin päätöksiin vaikuttaa aina asiakkaan maksukyky. Hyvä luotonantotapa edellyttää, että pankki tutkii luoton myöntöä harkitessaan huolellisesti asiakkaan kyvyn vastata sitoumuksistaan. Rahoituspäätöksen on perustuttava ensisijaisesti velallisen luottokelpoisuuteen. Lisäksi myös luottoriskin varalta asetettavalla vakuudella on merkitystä.
Voidaanko rakennettavaa ryhmärakennuttamiskohdetta käyttää vakuutena?
Lähtökohtaisesti ryhmärakennuttamiskohdetta voidaan käyttää luoton vakuutena. Rahoitettaessa asuntoosakeyhtiötä,
vakuutena toimii yleensä yhtiön omistama tai vuokraama kiinteistö. Rahoitettaessa
yksittäistä asunto-osakeyhtiön osakasta vakuutena toimivat osakkaan omistamat asunto-osakkeet.
Jokainen pankki määrittelee itse rahoittamilleen kohteille vakuusarvon. Rakentamishankkeissa on
tavanomaista, että vakuusarvo nousee kohteen valmiusasteen mukaisesti. On mahdollista, että
ryhmärakennuttamishankkeisiin edellytetään rakennettavan kohteen lisäksi myös muita vakuuksia.
Miten ryhmärakennuttamishankkeen rahoittaminen eroaa tavanomaisesta omakotitalon
rakennushankkeen rahoittamisesta?
Kaikkiin rakentamishankkeisiin liittyy riskejä. Rahoittaessaan esimerkiksi yksittäisen perheen
omakotitalon rakentamista pankki ottaa riskin yksittäisen perheen osalta. Ryhmärakennuttamisessa
hankkeen onnistuminen ja esimerkiksi kohteen valmistuminen riippuu yksittäisen henkilön tai perheen
lisäksi oleellisesti myös muista hankkeessa mukana olevista rakennuttajista. Muutokset muiden
rakennuttajien taloudellisessa tilanteessa saattavat heijastua koko hankkeeseen.
Miten ryhmärakennuttamishankkeiden rahoittaminen eroaa ns. RS-hankkeen rahoittamisesta?
Asuntokaupan RS-järjestelmä on suojajärjestelmä, jonka tarkoituksena on suojata sekä asunnon ostajan
että hanketta rahoittavan pankin asemaa. Järjestelmä varmistaa kohteen rakentamisen suunnitelmien
mukaan. RS-hankkeissa pankki toimii joko asunto-osakeyhtiön tai yksittäisen asunnonostajan
rahoittajana.
RS-kohteessa rakenteilla oleva asunto-osakeyhtiö on perustajaosakkaana toimivan rakennusliikkeen
määräysvallassa rakennusaikana. Perustajaosakas vastaa viime kädessä hankkeen toteuttamisesta
suunnitelmien mukaisesti. Ryhmärakennuttamiskohteissa määräysvalta on jakautunut rakennuttajina
toimiville osakkaille, mikä lisää hankkeen toteuttamiseen liittyviä riskejä sekä osakkaiden että pankin
näkökulmasta.
Yksittäisen asunnon ostajan asema ja rahoittaminen eroavat olennaisesti ryhmärakennuttajan asemasta
ja rahoittamisesta. Asunnon ostajia turvaavat asuntokauppalain suojasäännökset. Asunnon ostajalla ei
esimerkiksi ole riskiä kauppahinnan noususta kaupanteon jälkeen. Ryhmärakennuttamisessa
rakennuttajina olevat osakkaat kantavat itse riskin hankkeen taloudellisesta ja teknisestä onnistumisesta.
Mikä on pankin riski ryhmärakennuttamisessa?
Ryhmärakennuttamishankkeissa pankin ja asiakkaan riskit ovat samat. Riski voi olla mm. se, ettei
rakennuttamiskohde valmistu lainkaan tai että yksittäinen rakennuttajaryhmän jäsen tulee yllättäen
maksukyvyttömäksi.
Ryhmärakennuttamisessa mukana oleville rakennuttajakonsulteille ehdotetaan pakollista
vastuuvakuutusta. Miksi?
Pakollisen vakuutuksen avulla halutaan turvata ryhmärakennuttamishankkeisiin osallistuvien tahojen
taloudellista asemaa. Vakuutuksella halutaan myös varmistaa, että konsultti on riittävän ammattitaitoinen
ja kokenut. Valmisteilla olevan lakiehdotuksen mukaan konsultin ammattitaidon arviointi jää
vakuutusyhtiön tehtäväksi. Tämä on poikkeuksellista, sillä tavallisesti pätevyysarvioinnin tekee viranomainen. Esimerkiksi kiinteistövälittäjän on suoritettava ammattiin pätevöittävä tutkinto, jonka jälkeen hänen on rekisteröidyttävä. Tavallisesti vakuutusyhtiö myöntää pakollisen vastuuvakuutuksen vain rekisteröidyille ammatinharjoittajille.
Mitä vakuutuksesta korvattaisiin?
Työryhmän ehdotuksen mukaan rakennuttajakonsultin pakollisesta vastuuvakuutuksesta korvataan konsulttitehtävän virheellisyydestä tilaajalle aiheutunut vahinko. Vastuuvakuutuksista olisi korvattava vähintään kolme kertaa konsultin palkkiota vastaava summa.
Pakollisen vastuuvakuutuksen korvauspiiri olisi selkeästi tavanomaista laajempi. Täysin poikkeuksellisesti vakuutuksesta pitäisi esityksen mukaan korvata myös konsultin työsuorituksen viivästymisestä aiheutuneita vahinkoja. Normaalisti viivästymisiä ei korvata vakuutuksista, koska viivästyminen ei ole vahinko. Konsultti voi itse omilla toimillaan vaikuttaa aikataulussa pysymiseen.
Mitä vakuutuksesta ei korvattaisi?
Ehdotuksen mukaan pakolliseen vakuutukseen voi sisältyä vain kaksi rajoitusehtoa. Vakuutuksesta voidaan rajata pois välilliset vahingot. Näitä ovat tyypillisesti tilaajalle aiheutuneet tulonmenetykset, joiden syynä on konsultin virhe. Vakuutuksesta ei myöskään korvata huonolaatuista työtä.
Onko markkinoilla tarjolla rakennuttajakonsulteille soveltuvia pakollisia vastuuvakuutuksia?
Tällä hetkellä rakennuttajakonsulteille soveltuvia lain edellyttämiä vakuutuksia ei ole tarjolla. Markkinoilla on vapaaehtoisia konsultin vastuuvakuutuksia, jotka perustuvat konsulttitoiminnan yleisiin sopimusehtoihin (KSE 1995). Nämä vakuutukset eivät sovellu rakennuttajakonsultille, koska lakiehdotuksen mukaan vakuutuksen korvauspiiri on tavanomaista laajempi.
Milloin tällaisia vakuutuksia tulee markkinoille?
Ryhmärakennuttamishankkeita varten vakuutusyhtiöiden on luotava kokonaan uusi vakuutustuote. Jokainen vakuutusyhtiö arvioi itse, tuoko se tällaisia tuotteita markkinoille.
Pakollista vakuutusta toimivampi ratkaisu olisi hyödyntää vapaaehtoisia vastuuvakuutuksia, joita on jo markkinoilla. Tämä edellyttäisi, että laissa ei säädettäisi vastuuvakuutuksen sisällöstä.
Mitä tapahtuu, jos konsultti ei ota pakollista vastuuvakuutusta?
Ehdotuksen mukaan vakuutuksen ottamatta jättämien johtaa sakkoihin.
Tavallisesti pakollinen vastuuvakuutus liittyy säännellyn ammatin harjoittamiseen. Jos esimerkiksi kiinteistövälittäjä ei ota pakollista vakuutusta, viranomainen poistaa hänet ammattirekisteristä eikä välittäjä ei saa harjoittaa ammattiaan. Sakkoseuraamuksen sijaan pakollisiin vastuuvakuutuksiin liittyy keskeisesti viranomaisvalvonta, joka puuttuu ehdotetusta laista.