Talouden taantumat ovat lähes aina johtaneet myös asuntojen hintojen laskuun, mutta koronapandemian aikana asuntojen hinnat ovat Euroopassa päinvastoin nousseet ennätystahtia. MustReadin Brysselin-kirjeenvaihtajan Mika Horellin mukaan asuntomarkkinoiden totuuden aika koittaa, kun massiiviset julkiset koronatuet päättyvät.
Eräs Berliinissä asuva ystäväni kertoi juuri hankkineensa Saksasta kolmannen sijoitusasuntonsa. Täällä Brysselissä parikin tuttavaani etsiskelee parhaillaan uutta asuntoa.
Asuntokauppa vaikuttaa elävän omassa todellisuudessaan: vaikka koronapandemian vaikutukset talouteen näkyvät monilla aloilla umpeen naulattuina näyteikkunoina ja palvelujen siirtymisenä kokonaan verkkoon, asuntokauppa sen kun porskuttaa. Sen sijaan, että asuntojen hinnat olisivat taittuneet Euroopassa laskuun pahimman toisen maailmansodan jälkeisen taantuman myötä, ne ovat vain jatkaneet nousuaan.
EU-maissa asuntojen hinnat olivat vuoden 2020 toisella ja kolmannella neljänneksellä 5,2 prosenttia korkeammat verrattuna edellisen vuoden vastaaviin lukuihin. Eniten asuntojen keskihinnat kohosivat Eurostatin tilastojen mukaan viime vuoden kolmannella neljänneksellä Puolassa, 10,9 prosenttia, Itävallassa, 8,9 prosenttia ja Saksassa, 7,8 prosenttia.
Suomessa asuntojen hinnat nousivat 1,7 prosenttia edellisvuoden vastaavaan lukuun verrattuna. Ainoat EU-maat, joissa asuntojen hinnat ovat keskimäärin laskeneet, olivat Irlanti ja Kypros.
Jopa EU:sta eronneessa Britanniassa, jossa eletään parhaillaan maan syvintä lamaa kolmeensataan vuoteen, Trading Economics -talousuutissivusto raportoi asuntojen keskihintojen nousseen yhteensä 5,4 prosenttia tammikuusta 2020 tammikuuhun 2021. Britannian tilastokeskus kertoi puolestaan raportissaan asuintalojen hintojen nousseen keskimäärin 8,5 prosenttia joulukuusta 2019 joulukuuhun 2020. Nousu on tapahtunut siitäkin huolimatta, että Lontoon kalleimpien alueiden asuntojen hinnat ovat laskeneet muun muassa Cityn rahoitusammattilaisten joukkomaastamuuton seurauksena.
Taloudellisia taantumia on yleensä seurannut asuntojen hintojen lasku, mutta koronapandemian kohdalla suunta on ainakin toistaiseksi ollut päinvastainen. Arviot siitä, mihin tähänastinen hintojen nousu perustuu ja voiko se jatkua edelleen, vaihtelevat.
Talouden tukitoimet ovat estäneet pakkomyyntiaallon
Ennätyksellisten matalien korkojen ohella yksi selitys on se, että lähes kaikki EU-maat päättivät jo viime keväänä, että pankkien on tarjottava yrityksille ja asuntovelallisille lyhennysvapaata, jotta koronan aiheuttamat tulonmenetykset eivät johtaisi asuntojen myyntisumaan – joko vapaaehtoisesti tai pakolla. Samaan ratkaisuun päädyttiin myös Suomessa.
Lyhennysvapaat ovat osaltaan estäneet pakkomyyntiin päätyneiden asuntojen määrän äkillisen kasvun asuntomarkkinoilla. Tarjonnan lisääntyminen olisi johtanut vääjäämättä hintojen laskuun.
Toinen syy siihen, että koronapandemia ei ole johtanut asuntojen hintojen laskuun, on se, että tukitoimien ansiosta monilla aloilla on vältytty pelätyiltä joukkoirtisanomisilta ja sitä kautta kotitalouksien romahtaneilta tuloilta. Etenkin hyvin palkattujen tietotyöhön ja hallintoon kuuluvien ammattien harjoittamista on pääsääntöisesti kyetty jatkamaan etätöinä, jolloin myös palkanmaksu on jatkunut.
Etätyöhön siirtyminen on luonut muuttopaineita
Asuntomarkkinoihin on vaikuttanut voimakkaasti myös tietotyöntekijöiden kotona työskentelyn räjähdysmäinen lisääntyminen. Se on tuonut mukanaan paineen vaihtaa asuntoon, jossa on paitsi kunnolliset etätyöskentelytilat myös enemmän väljyyttä kodin seinien ulkopuolella.
Hollantilaisen ING-pankin joulukuussa 2020 julkaisemassa selvityksessä noin 45 prosenttia vastaajista kertoi ainakin harkitsevansa muuttamista paremmin uusiin tarpeisiin sopivaan asuntoon seuraavan parin vuoden aikana. Tutkimukseen haastateltiin 12 802 henkilöä 13 eri Euroopan maassa.
Muuttopaine onkin lisännyt voimakkaasti kaupunkien keskustoja ympäröivien pientaloalueiden suosiota ja samalla nostanut pientalojen hintoja lähes kaikkien kasvukeskusten ympärillä Euroopassa. Sama ilmiö on näkynyt myös Suomessa, jossa Suomen kiinteistönvälittäjät ry SKVL:n mukaan vuoden 2020 lopun kovin kysyntä kohdistui nimenomaan pääkaupunkiseudun ja sitä ympäröivien kehyskuntien suhteellisen uusiin omakoti- ja rivitaloihin.
Tilastokeskuksen mukaan asuntojen hintojen kehitys onkin Suomessa yhä eriytyneempää, ja sama koskee myös muuta Eurooppaa. Kasvukeskukset liepeineen vetävät ja niiden hinnat kaikkialla ovat nousussa, mutta samaan aikaan erityisesti taantuvilla teollisuuspaikkakunnilla eletään historiallista syöksykierrettä.
Syöksyä syventää myös se, että tyhjenevät talot enää kelpaa luotonantajille vakuudeksi. Harvat kaupat tehdään enää vain käteisellä.
Kaupungistuminen ja väestön vaurastuminen jatkuvat
Osaltaan asuntojen hintojen nousu liittyy huomattavasti nykyistä korona-aikaa pitkäkestoisempaan ilmiöön lähes koko Euroopassa. Väestönkasvu ja muuttoliike maalta kaupunkeihin ovat luoneet tilanteen, jossa kasvukeskuksissa on lähes aina vähemmän asuntoja tarjolla kuin niille olisi ottajia.
Kun samaan aikaan myös elintaso ja väestön keskimääräinen maksukyky ovat kohonneet, on syntynyt hinnankorotusautomaatti, jota vain noin kerran kymmenessä vuodessa tapahtuneet talouslamat ovat väliaikaisesti jarruttaneet. Notkahdusten jälkeen hinnat ovat aina palanneet nousuun.
Vaikka asuntomarkkinoiden hintakehitys perustuu suurelta osin spekulatiivisiin markkinaodotuksiin, hintojen nousuun ovat vaikuttaneet myös asteittain tiukentuneet kaavoitus- ja rakennusmääräykset, jotka ovat nostaneet uusien asuntojen rakentamiskustannuksia.
Onko edessä asuntojen hintojen laskukäänne?
Eurooppalaiset uskovat asuntojen hintojen nousun jatkuvan, mutta usko ei ole enää yhtä vahvaa kuin aikaisemmin. ING:n joulukuisen raportin mukaan noin 52 prosenttia tutkimukseen vastanneista odotti asuntojen hintojen nousun jatkuvan seuraavan kahdentoista kuukauden aikana. Vuotta aikaisemmassa vastaavassa tutkimuksessa luku oli 62 prosenttia.
Vastaavasti 15 prosenttia vastaajista uskoi asuntojen hintojen kääntyvän laskuun seuraavan vuoden aikana. Luku oli korkein sitten vuoden 2014. Muutoksia on hyvä kuunnella herkällä korvalla, koska markkinoilla niistä tulee helposti itseään toteuttavia ennustuksia.
Riski nousubuumin taittumisesta – ainakin hetkellisesti – on aivan todellinen. Kun hallitukset alkavat luopua koronan vuoksi säätämistään poikkeusäännöistä ja yritykset joutuvat kohtaamaan markkinaehtoisesti koronan jälkeisen todellisuuden, edessä on väistämättä konkurssien ja irtisanomisten aalto, joka näkyy myytävien asuntojen tarjonnan lisääntymisenä. Samaan johtaa myös asuntolainojen lyhennysvapaiden loppuminen.
Belgialaisen KCB-pankin analyysin mukaan osassa EU-maita asuntojen hintakuplan vaara on todellinen. Arvio perustuu Euroopan keskuspankki EKP:n lukuihin. KCB listaa riskimaiksi erityisesti Luxemburgin, Ruotsin, Belgian, Itävallan ja Tšekin tasavallan. Vastaavasti asuntojen hinnat ovat pankin mukaan aliarvostettuja Kyproksella, Romaniassa, Irlannissa ja – Suomessa.
KCB:n asiantuntijoiden mukaan on äärimmäisen vaikea arvioida, tuleeko asuntojen hintakupla joissakin EU-maissa puhkeamaan koronapandemian jälkitautina. Monien analyytikoiden mukaan eri toimialojen selviytyminen koronan yli nähdään vasta kun yhteiskunnat pääsevät riittävän rokotuskattavuuden jälkeen takaisin normaaliin elämään.
Oma arvioni on se, että EU pyrkii löytämään keinot auttaa jäsenmaitaan myös koronan taloudellisessa jälkihoidossa riittävän pitkään, jotta asuntomarkkinoiden laajamittaiselta romahdukselta vältytään. Koska lähtökohdat ovat erilaiset, kaikki EU-maat eivät kuitenkaan tule selviämään yhtä kuivin jaloin.
Jo nyt on selvää, että osa konttorien vuokrauksen, lentoliikenteen tai tavaratalokaupan tapaisista perinteisistä toimialoista supistuu pysyvästi koronan myötä, ja niiden työntekijöitä odottavat viimeistään tällöin uudet irtisanomiset. Samaan aikaan koronakriisi on nopeuttanut merkittävästi muun muassa verkkokauppaa ja digitalisaatiokehitystä, mikä taas tuo lisää työpaikkoja menetettyjen tilalle.
Kaikilla näillä on suoraan vaikutus asuntomarkkinoihin.
Kirjoittaja: Mika Horelli, MustRead
Juttu on julkaistu MustReadissa 25.2.2021. MustReadin Brysselin-kirjeenvaihtajan työskentelyä tukee taloudellisesti Finanssiala ry. Lahjoittaja ei ole vaikuttanut sisältöön eikä MustReadin journalistiseen prosessiin.
Janoatko lisää?
Aiheeseen liittyviä uutisia ja kolumneja
Eurooppalaiset finanssijärjestöt: Komission linjaus sääntelyn rajoittamisesta on hyvä – periaatteelle oltava uskollinen myös sijoittamista koskevassa sääntelyssä
Tahto luo kyvyn – eurooppalaisen puolustusteollisuuden rahoituksen lisäämiseen tarvitaan poliittista määrätietoisuutta
Lompakko on turha ilman sisältöä – eurooppalainen digitaalisen identiteetin lompakko tarvitsee nopeasti konkretiaa
Pohjoismainen finanssiala vaatii lähdeveroihin liittyvän FASTER-direktiivin toimeenpanoa harmonisoituna
