Ystävänpäivänä 14.2. julkistetun VTT:n asuntotuotantotarveselvityksen mukaan uusia asuntoja pitäisi rakentaa seuraavien 20 vuoden aikana noin 31 000–36 000 vuodessa. Aivan lähivuosina tarve on vielä suurempi, jopa yli 37 000 asuntoa.
Riittävä uudisasuntotuotanto on edellytys sille, että tarjonnan ja kysynnän tasapaino säilyy asuntomarkkinoilla ja vältytään asuntohintojen voimakkailta liikkeiltä. Asuntomarkkinoiden vakaa kehitys tukee koko talouden vakauden säilymistä.
Keskeinen kysymys on, kykeneekö uudisasuntotarjonta reagoimaan joustavasti kysyntään. Tämä edellyttää paitsi sitä, että Suomessa on riittävästi rakennusliikkeitä ja niillä vapaata kapasiteettia asuntojen rakentamiseksi, myös sitä, että tälle uudistuotannolle löytyy rahoittajia.
Parin viime vuoden aikana rakennusliikkeiden taloudellinen kunto on voimakkaasti polarisoitunut, kun asuntomarkkinoilla on ollut hiljaista ja uudisasuntokauppa liki pysähtynyt. Moni rakennusliike onkin tällä hetkellä pankkien kannalta ongelmallinen rahoitettava omien pääomien vähäisyyden ja myymättömien asuntojen suuren määrän vuoksi. Rahoitusta löytyy vakavaraisille yrityksille, jotka tekevät kohteita, joille on kysyntää. Mutta onko niitä riittävästi, jotta raportissa arvioitu asuntotarve saadaan tyydytettyä markkinaehtoisesti?
======
Myös pankkisääntely vaikuttaa asuntotuotannon määrään
======
Rakennusalan taloudellisten ongelmien lisäksi uudisasuntotuotannon rahoittamista voivat vaikeuttaa tulossa olevat sääntelymuutokset, jotka koskevat RS-rakentamista.
Pankkien vakavaraisuusvaatimuksia uudistaneen Basel III -sääntelykokonaisuuden voimaantulon myötä on uhkana, että RS-kohteiden sitoman pankin oman pääoman määrä (riskipaino) kasvaa tuntuvasti. Nousua voi olla 50 prosenttia tai jopa enemmän. Jokainen pankki joutuu miettimään, miten tämä pääomavaateen nousu vaikuttaa sen kykyyn ja haluun rahoittaa uusia RS-kohteita.
Kun Basel-sääntelyn sisällöstä neuvoteltiin EU:ssa muutama vuosi sitten, Finanssiala ja Rakennusteollisuus toivat esille huolensa RS-rahoituksen kohtalosta. Lainsäätäjät jakoivat tämän huolen. Valitettavasti EU-neuvotteluissa Suomi ei kyennyt turvaamaan RS-rahoituksen nykyistä kohtelua pankkien vakavaraisuuslaskennassa, vaan uuden sääntelyn mukaan RS-rakentaminen tulkitaan jatkossa lähtökohtaisesti riskipitoiseksi toiminnaksi, jota vastaan pankin on korvamerkittävä nykyistä enemmän omia varojaan.
Sääntelyyn sisältyy tulkinnanvaraa, ja parhaillaan odotetaan Euroopan pankkiviranomaisen EBAn ohjetta, jossa linjataan näistä tulkinnoista. Valitettavasti ennakko-odotukset eivät ole korkealla, vaan todennäköistä on, että sääntely kiristyy edellä kuvatulla tavalla. Finanssiala on käynyt asiasta keskustelua Finanssivalvonnan kanssa, joka osallistuu EBAn päätöksentekoon, mutta siltä suunnalta ei ole saatu tukea alan esittämille kannoille.
Jotta RS-lainojen riskipainot säilyisivät nykyisellä tasollaan, on todennäköistä, että RS-kohteissa pitää jatkossa olla esimerkiksi selvästi aiempaa enemmän sitovia kauppoja jo aikaisessa vaiheessa tai enemmän omaa rahoitusta rakennusliikkeiltä. Jos nämä ehdot eivät täyty, riskipaino on siis aiempaa korkeampi. Jää nähtäväksi, miten markkinakäytänteet muuttuvat ja mikä sääntelymuutoksen lopullinen vaikutus asuntorahoitukseen ja -rakentamiseen on.
======
ARA-järjestelmän toimivuutta olisi tarvetta parantaa, jotta asuntotuotantotarvetta voidaan kattaa myös tuetun rakentamisen kautta
======
Kotimaisella ARA-järjestelmällä on oma roolinsa uudisasuntotuotannossa. Sen toimivuutta olisi kuitenkin tarvetta parantaa, jotta asuntotuotantotarvetta voitaisiin kattaa myös tuetun rakentamisen kautta. Tämä edellyttäisi pitkän korkotukimallin kehittämistä niin, että siihen liittyvät laina- ja tukiehdot saataisiin yksityisiä rahoittajia kannustaviksi. Nyt tarjouspyyntöihin saadaan usein vain vähän vastauksia, toisinaan vain yhdeltä rahoittajalta. Ehtoja tulisikin miettiä siltä kannalta, että rahoittajilla olisi nykyistä enemmän kiinnostusta osallistua hankkeisiin. Tämä edellyttäisi muutoksia muun muassa lainanlyhennysohjelmiin ja korontarkistusmahdollisuuksiin.
Vastuullisuus- eli ESG-asioilla on yhä suurempi painoarvo pankkien ja muiden rahoittajien toiminnassa. Tämä tulee osin sääntelystä, osin sijoittajien taholta tulevasta markkinapaineesta. Ne ohjaavat yhä enemmän sitä, mitä pidetään kestävänä ja siten rahoituskelpoisena toimintana.
Lisäksi, vaikka toiminta olisi kestävää, rahoituksen saaminen edellyttää riittävien tietojen antamista rahoittajille, jotta ne voivat vuorostaan osoittaa omille sijoittajilleen ja valvojilleen, että luotonanto täyttää asetetut vastuullisuusvaatimukset. Tämä voi olla ongelma monille pienemmille rakennusyrityksille: jos vastuullisuutta osoittavaa dataa ei ole tarjolla, rahoitus voi jäädä saamatta. Tähän ongelmaan on syytä herätä ajoissa. EU-tasolla virinnyt halu vähentää pk-yritysten raportointitaakkaa voikin johtaa umpikujaan, jos samaan aikaan pankkien ja muiden rahoittajien raportointivaatimuksia ei höllätä tai niitä jopa kiristetään, kuten viime aikoina on tapahtunut.
======
Sääntelyssä taas tulisi välttää kaikkia sellaisia uusia hankkeita, jotka voivat vaikeuttaa asuntorahoitusta
======
Korkotason laskun ja talouskasvun viriämisen voidaan odottaa vilkastuttavan asuntokysyntää jo tämän vuoden aikana. Osin kysyntä kohdistunee myymättömien asuntojen kantaan, jonka supistuminen olisi myönteinen asia. Se ei kuitenkaan kovin kauaa riitä kattamaan asuntotuotantotarveselvityksessä arvioitua asuntotarvetta. Uudistuotannolle on siten syntymässä nopeasti kysyntää ja samalla myös tuotannon rahoitukselle.
Jotta Suomessa on riittävästi rahoittajien näkökulmasta luototuskelpoisia rakennusliikkeitä, omistajien on nyt pidettävä huoli niiden vakavaraisuudesta ja tarvittaessa pääomitettava niitä. Tällä tavoin omistajat myös osoittavat sitoutumistaan yritykseen.
Sääntelyssä taas tulisi välttää kaikkia sellaisia uusia hankkeita, jotka voivat vaikeuttaa asuntorahoitusta. Tämä koskee niin kotimaista kuin EU-tason sääntelyä ja edellyttää valppautta ja selkeää tahtotilaa poliittisilta päättäjiltä, jotta vältetään Suomen asuntomarkkinoiden kannalta haitalliset lopputulokset.
Ylipäätään Suomessa pitäisi nyt herätä siihen, missä keskustelu EU:ssa parhaillaan menee: päivän sana on EU-yritysten kilpailukyvyn turvaaminen, ja keskeinen osa tätä on sääntelyn järkevöittäminen, osin myös purkaminen. Nyt alkaa olla kiire laatia suomalaisia ehdotuksia siitä, miten sääntelyä tulisi muuttaa. Tämä koskee myös asuntorakentamista ja sen rahoittamista.
Jäikö kysyttävää?
|Ota yhteyttä aiheen asiantuntijaan
Janoatko lisää?
Tähän aiheeseen liittyviä uutisia ja kolumneja
Asuntomarkkinoilla merkkejä piristymisestä – Fivan päätös pitää asuntolainakatto ja pankkien muuttuva lisäpääomavaatimus ennallaan tukee tätä kehitystä
Fiva: Finanssisektorin vakavaraisuus hyvällä tasolla – piristyvää taloutta uhkaavat geopoliittiset riskit ja kauppasodan laajenemisen uhka
Hallituksen torso ASP-uudistus vie oman kodin yhä kauemmas monella nuorella
Kevättä tekee myös lainamarkkinoilla – Pankkibarometri: sekä kotitalouksien että yritysten luotonkysyntä hyvässä kasvussa
