Euroopan yritykset kohtuuhintaisen asumisen edistämiseksi paljastavat, että markkinoita vastaan on vaikea taistella – helpoin ratkaisu on valita asuinpaikkansa oikein

Suomessa pohditaan jälleen uusia tapoja mahdollistaa kohtuuhintainen asuminen myös Helsingissä. Muun maailman esimerkit ja historia kertovat, että sokeus asuinkaupungin sosiaalisen kartan suhteen saattaa auttaa enemmän kuin valtioiden tukiviritykset.

Sain kokea kohtuuhintaisen asumisen realismin asuessani 1990-luvun loppupuoliskon Kööpenhaminassa. Maassa pyrittiin edistämään kohtuuhintaista asumista muun muassa vuokrasääntelyn avulla, eli valtio asetti vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen neliövuokrille ylärajan. 

Käytännössä tämä johti siihen, ettei vuokra-asuntoja ollut virallisesti juurikaan tarjolla, koska niiden vuokraaminen laillisilla vuokrilla oli kannattamatonta.

Todellisuudessa vuokra-asuntoja oli saatavilla, jos tunsi oikeita ihmisiä. Tuttavan kautta saattoi saada vuokrasopimuksen, jossa oli kaksi osaa: virallinen vuokrasopimus ja sen epävirallinen liite. 

Virallisessa vuokrasopimuksessa vuokraksi sovittiin laillinen maksimivuokra. Sopimuksen epävirallisessa liitteessä vuokralainen sitoutui maksamaan erikseen saman verran vuokraa vaikkapa jääkaapista tai jostain muusta vuokranantajalle kuuluvasta tavarasta. Todellinen vuokra saattoi siis olla kaksinkertainen viralliseen enimmäisvuokraan verrattuna.

Järjestelmä, jonka tarkoitus oli taata kohtuuhintaiset asunnot, johtikin siis yhtäältä huutavaan pulaan vuokra-asunnoista ja toisaalta harmaisiin markkinoihin, joilla vuokralaiset maksoivat lainvastaisesti todellista markkinavuokraa. Samalla vuokranantajat ottivat riskin, sillä vuokralainen saattoi vuokrasopimuksen päätyttyä vaatia oikeudessa vuosikausia maksamaansa ylimääräistä vuokraa takautuvasti takaisin.

Tanskan vuokrasääntely on sittemmin osittain purettu, mutta kohtuuhintaisen asumisen tukemiseen ei ole 1990-luvun jälkeenkään löytynyt hopealuotia. 

Pian kohtuuhintaiselle asumiselle on Euroopassa entistä enemmän tarvetta. EU ja EKP ovat tänä syksynä molemmat kertoneet aikeistaan kiristää pankkien pääomavaatimuksia. Rahalaitokset ovat varoittaneet tämän ja nousevan korkotason korottavan asuntolainojen myöntämisen kynnystä ja nostavan rahoituksen hintaa.

Vaikka asuntojen hinnat ovat nyt monin paikoin laskussa, lainan saamisen vaikeutuminen luo uutta kysyntää sekä kohtuuhintaiselle omistus- että vuokra-asumiselle.

Asumisen hintaa on pyritty pitämään kohtuullisena erilaisilla keinoilla eri puolilla Eurooppaa. Näyttää kuitenkin siltä, että markkinataloudessa kysynnän ja tarjonnan mukaan määräytyviä hintoja vastaan on vaikea taistella. On vaikea luoda oikeudenmukaisia ratkaisuja kohtuuhintaisen asumisen tukemiseen.

2,3 miljardia euroa asumistukea

Suomessa yksi paljon puhutuista keinoista tukea ihmisiä asumisen kustannuksissa on asumistuki.

Kela maksoi viime vuonna yleistä asumistukea noin 2 300 miljoonaa euroa, ja tukea sai 15 prosenttia suomalaisista. Kaikki tuensaajat eivät tosin ole pysyvästi pienituloisia, koska 42 prosenttia yleisen asumistuen saajista oli opiskelijoita. Kaikista asumistuen saajista 28 prosenttia oli eläkeläisiä.

Yhteiskunnan vuokralaisille maksamaa, tuensaajan yksilölliseen tarpeeseen perustuvaa asumistukea kritisoidaan toistuvasti muun muassa väittämällä, että tuet hyödyttävät lähinnä vuokranantajia, jotka voivat niiden ansiosta periä korkeampia vuokria. Väite ei kuitenkaan pidä täysin paikkaansa.

Tukien väitetään myös ohjaavan ihmisiä asumaan paikoissa, joissa heillä ei olisi muuten varaa asua. 

Osin perustellusta kritiikistä huolimatta asumistuelle ei kuitenkaan ole juuri toimivia vaihtoehtoja. Ilman tukia monien pienituloisissa sote-alan tehtävissä tai palveluammateissa työskentelevien olisi mahdotonta asua kasvukeskuksissa. 

Myös oppilaitosten toiminta vaikeutuisi, jos opiskelijoiden ei olisi varaa asua lähellä kampuksiaan. Mahdollisuus asua kohtuuhintaisesti kasvukeskuksissa vähentää lisäksi työperäisen liikkuvuuden esteitä.

Hitas-järjestelmää rasittavat valuviat

Suomessa paineet kohtuuhintaisen asumisen järjestämiseen ovat kohdistuneet erityisesti Helsinkiin, jossa markkinahinnoilla asuminen on maan kalleinta. 

Vuonna 2020 Helsingin kaupunki omisti suoraan tai välillisesti yhteensä noin 17 prosenttia kaupungin asuntokannasta. Kaupungin omistamista asunnoista 51 200 oli pitkän korkotuen ARA-vuokra-asuntoja.

Helsinki on pyrkinyt ratkaisemaan tilannetta myös hitas-järjestelmän kautta. Kaupungin kehittämän asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyjärjestelmän tarkoituksena on ollut tarjota kaupunkilaisille kohtuuhintaisia omistusasuntoja. Hitas-asunnot ovat olleet jonkin verran vapaasti hinnoiteltavia asuntoja edullisempia riippuen niiden paikasta ja rakennusajankohdasta.

Hitas-järjestelmää on kuitenkin kritisoitu asukkaiden taloudellisesta tilanteesta riippumattomasta, sattumanvaraisesta asukasvalinnasta. Närää on herättänyt myös se, että samoilla omistajilla on saattanut olla useita hitas-asuntoja, joita he ovat sitten voineet käyttää julkisesti tuettuina sijoitusasuntoina vapaarahoitteisilla vuokramarkkinoilla. 

Helsingin kaupunginvaltuusto päätti vuonna 2020 ryhtyä valmistelemaan nykyisestä hitas-asuntojärjestelmästä luopumista vuoteen 2023 mennessä. Lopullisia päätöksiä hitas-järjestelmän purkamisesta ei ole vielä tehty.

Vuokralaisesta omistajaksi

Mediatietojen mukaan Helsinki on harkinnut hitaksen korvaajaksi asumisoikeusasuntojen tuotannon lisäämistä ja niin kutsuttua ”Vuokralla omaksi” -mallia.

Vuokralla omaksi -mallissa asukkaat pääsisivät pienellä osalla asunnon hinnasta kiinni vuokrasopimukseen, joka 5–12 vuoden kuluessa antaisi heille oikeuden lunastaa asunto omaksi. Korkotuettuun malliin liitettäisiin tulo- ja varallisuusrajoja sekä edelleenvuokrauksen rajoituksia.

Suomeen kehitellään muitakin uusia kohtuuhintaisen asumisen toteuttamismalleja. Helsingin Sanomat uutisoi marraskuun puolivälissä, että yksi ehdotus on malli, jossa uudet asunto-osakeyhtiöt hankkisivat suunnitellulle rakennukselle kaksiosaisen rahoituksen. 

Molemmat puoliskot kattaisivat rakennuksen kustannuksista 35–45 prosenttia. Ensimmäinen rahoitusosuus olisi enimmillään 25 vuodeksi otettu markkinaehtoinen tasalyhennyslaina, jonka maksettaisiin ensin. Toinen rahoitusosuus olisi valtion takaama, enimmillään 35 vuoden tasaerälaina.

Ehdotuksen takana ovat Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA sekä Pohjola Rakennuksen perustaja ja konsernijohtaja Juha Metsälä. 

Suunnitelman mukaan osakkaat kattaisivat loppuosan rakennuksen kustannuksista omarahoitteisesti ja lyhentäisivät asunto-osakeyhtiön lainoja asumisen aikana osana pääomavastiketta. 

Osakkuuteen liittyisi kuitenkin ehtoja. Asunnon hankinnan edellytyksenä olisi se, että asunnon hankkija täyttää ARAn asukasvalintakriteerit. Näitä ovat muun muassa tulot, varallisuus ja asunnon tarve. Yksi osakas saisi kaavailujen mukaan omistaa vain yhden asunnon, joten sijoitusasuntojen rahoittamiseen malli ei sovellu. 

Itse rakennushankkeen kokonaiskustannusten pitäisi kaavailujen mukaan mahtua ARAn määrittelemiin kohtuuhintaisiin kustannuspuitteisiin. ARA soveltaa samoja normeja tällä hetkellä muun muassa tuettuun vuokra-asuntotuotantoon.

Osuuskunnat eivät ole automaattinen ratkaisu

Kohtuuhintaiseen omistusasumiseen on tyypillisesti haettu ratkaisuja asunto-osuuskunnista. 

Muun muassa Ruotsissa on käytössä osuuskuntamuotoinen asumisoikeusjärjestelmä, jossa asukkaat ostavat oikeuden käyttää osumisoikeusyhdistyksen eli juridisesti osuuskunnan omistamaa asuntoa. Näitä bostadsrätt-asuntoja on PTT:n vuonna 2020 julkaiseman raportin mukaan 23 prosenttia Ruotsin asuntokannasta. 

Asunto-osuuskunnat eivät kuitenkaan ole kaikenkattava ratkaisu kohtuuhintaiseen asumiseen. Käytännössä osuuskunta-asunnoilla käydään kauppaa markkinahinnoilla, ja osuutta vastaan saa rajattoman asumisoikeuden, jonka voi myös jättää perinnöksi. Ruotsalaiset asunto-osuuskunnat muistuttavat siis hyvin paljon suomalaista asunto-osakeyhtiöjärjestelmää sillä erotuksella, että osuuskunnat ovat tyypillisesti paljon asunto-osakeyhtiöitä suurempia jolloin muun muassa omistajien mahdollisuus vaikuttaa juuri oman talon asioihin ovat paljon vähäisemmät. 

Ruotsin vuokra-asuntomarkkinat jakautuvat puolestaan yleishyödyllisiin vuokra-asuntoihin ja yksityisiin vuokra-asuntoihin. Ensin mainittuja on 18 ja jälkimmäisiä 20 prosenttia vuokra-asuntokannasta.

Yleishyödylliset ruotsalaiset vuokra-asunnot ovat edullisia, eikä niiden asukasvalintaan kohdisteta tarveharkintaa, vaan niihin jonotetaan. Tästä syystä jonotusajat esimerkiksi Tukholman halutuimpien kaupungiosien yleishyödyllisiin vuokra-asuntoihin voivat olla vuosikymmeniä. Jonoja pidentää osaltaan se, että myös yksityisten vuokra-asuntojen vuokrat ovat säänneltyjä. 

Wienin vuokramarkkinat eivät enää maineensa veroiset

Itävallan Wieniä pidettiin vuosikymmeniä malliesimerkkinä miljoonakaupungista, joka kykenee tarjoamaan asukkailleen kohtuuhintaista asumista. Kuva ei kuitenkaan enää vastaa todellisuutta.

Vuonna 2019 kaupungin asunnoista 76 prosenttia oli vuokra-asuntoja, ja näistä vajaa puolet niin kutsuttuja sosiaalisia vuokra-asuntoja. 

Selitys vuokra-asuntojen suureen osuuteen löytyy historiasta: Habsburgien imperiumin romahdettua ensimmäisen maailmansodan jälkeen myös kaupungin väkiluku romahti. Maailmansotien välisenä aikana Wien hankki omistukseensa merkittävän osan kaupungin silloisesta asuntokannasta, ja kaupunki omistaa asunnot edelleen. 

Koska kaupungin väkiluku ei kasvanut ennen vuosituhannen vaihdetta, kaupungin omistama asuntokanta ja vuokrasäännellyt yksityiset vuokra-asunnot onnistuivat pitämään Wienin vuokratason poikkeuksellisen matalana verrattuna moniin muihin eurooppalaisiin suurkaupunkeihin.

Tilanne kuitenkin muuttui, kun kaupungin väkiluku alkoi jälleen kasvaa vuosituhannen vaihteen jälkeen. Nykyään kaupungissa on pula paitsi kohtuuhintaisista asunnoista myös asunnoista ylipäänsä. 

Sekä omistusasuntojen hinnat että markkinaehtoisten vuokra-asuntojen vuokrat ovat nousseet ripeästi. Ne, jotka ovat vanhoina hyvinä aikoina saaneet hankittua kaupungin edullisen vuokra-asunnon, pitävät asunnoistaan kynsin ja hampain kiinni. 

Kaupungin halpojen asuntojen vuokraoikeuden voi siirtää perintönä lapsilleen, joten niitä vapautuu äärimmäisen harvoin.

Helpoin ratkaisu asuinpaikan valinta?

Asuttuani yli parikymmentä vuotta kolmessa eri maassa Suomen ulkopuolella olen kerta toisensa jälkeen huomannut, että eräänlainen sokeus asuinkaupungin sosiaalisen kartan suhteen on ollut suuresti hyödyksi kohtuuhintaisten asuntojen löytämisessä. 

Kööpenhaminassa Østerbron ja Indre Nørrebron tapaisten muodikkaiden kaupunginosien asuntojen hinnat olivat 1990-luvun lopulla kaksinkertaiset verrattuna yhtä lailla parin kilometrin etäisyydellä keskustasta sijaitsevaan Amageriin, joka oli kuitenkin aivan kelpo paikka asua.

Ilmiö kertautui New Yorkissa. Samaan aikaan kun eteläisen Manhattanin asuntojen mediaanihinnat ylittivät joskus 2000-luvun ensimmäisen vuosikymmenen puolivälissä miljoona dollaria, kahdenkymmenen minuutin metromatkan päässä Times Squarelta Bronxista remontoidun kaksion saattoi ostaa murto-osalla tästä ja vieläpä osamaksulla. 

Omista asunnoistaan kolmen-neljäntuhannen dollarin kuukausivuokraa maksaneet manhattanilaiset ystäväni arvelivat, etten selviäisi alueella hengissä, vaikka he eivät olleet koskaan edes käyneet siellä.

Sama koskee myös Helsinkiä. On helppo kauhistella, kuinka eteläisten kaupunginosien neliöhinnat huitelevat kymmenessätuhannessa eurossa samaan aikaan kun vähän vähemmän muodikkaiden mutta aivan kelvollisten kaupunginosien remontoidut neliöt irtoavat kolmanneksella tästä. Eikä keskustaan ole kuin vartti metrolla.

Kirjoittaja: Mika Horelli, MustRead

Juttu on julkaistu MustReadissa 29.11.2022. MustReadin Brysselin-kirjeenvaihtajan työskentelyä tukee taloudellisesti Finanssiala ry. Lahjoittaja ei ole vaikuttanut sisältöön eikä MustReadin journalistiseen prosessiin.