Suomessa otetaan heinäkuun alussa käyttöön lainakatto. Tämä niin sanottu asuntolainojen enimmäisluototussuhde kertoo, miten paljon lainaa pankki voi myöntää asiakkaalleen asunnon hankintaa varten. Ensiasunnon ostajille lainakatto on 95 prosenttia ja muille 90 prosenttia lainan vakuuksien arvosta (pois lukien henkilötakaukset ja pääsääntöisesti myös ostettavat takaukset). Finanssivalvonnan johtokunta voi poikkeuksellisissa tilanteissa tiukentaa näitä rajoja enintään 10 prosenttiyksiköllä. Alimmillaan lainakatto on siis 80 tai 85 prosenttia.
Lainakatto on osa viranomaisten uutta työkalupakkia, niin sanottua makrovakausvälineistöä. Näiden välineiden avulla pyritään estämään sellaisten rahoitusjärjestelmälähtöisten ongelmien synty, jotka voisivat heiluttaa koko kansantaloutta. Tällaisia ongelmia ovat esimerkiksi luotonannon liiallinen kasvu, kotitaloussektorin ylivelkaantuminen ja asuntohintakuplien synty.
Vaikka lainakatto on vasta tulossa käyttöön, jo nyt on eräiltä tahoilta esitetty, että lainsäädäntö pitäisi avata ja lainakaton laskentatapaa muuttaa. Nykyinen laskentatapa nähdään liian sallivana, koska katto määritellään suhteessa kaikkiin lainan vakuuksiin eikä vain hankittavan asunnon arvoon.
On nurinkurista, että lakia ehdotetaan muutettavaksi jo ennen kuin on nähty, miten se toimii käytännössä. Lainakaton toimivuutta – ja lainsäädännön mahdollisia hiomistarpeita – voidaan arvioida vasta, kun katto on ollut riittävän kauan toiminnassa ja käytettävissä on kattavasti tietoa uudesta tilanteesta asuntoluottomarkkinoilla.
Asuntomarkkinat rauhalliset
Eräillä viranomaistahoilla on kannettu huolta myös asuntomarkkinoistamme ja pankkien asuntoluottosalkkuihin liittyvistä riskeistä. On hyvä muistaa, että Suomen asuntorahoitus ja asuntomarkkinat eroavat tuntuvasti muista Pohjoismaista. Esimerkiksi Ruotsia ei pidä käyttää suoraviivaisesti vertailukohteena, kun tehdään päätöksiä makrovakausvälineiden käytöstä Suomessa.
Tilanne asuntomarkkinoillamme on rauhallinen, mikä näkyy niin asuntohinnoissa kuin asuntoluottokannan kasvussa. Suhteessa vuokriin ja palkansaajien ansiotasoon asuntojen hinnat ovat pitkän aikavälin keskimääräisellä tasolla. Suomessa ei ole merkkejä asuntomarkkinoiden ylikuumenemisesta, toisin kuin esimerkiksi Ruotsissa.
Vastuullinen lainanhoitokulttuuri
Suomessa pankkien luottotappiot asuntoluotoista ovat viime vuosina olleet hyvin vähäisiä. Myös kotitalouksiin liittyvien järjestämättömien saamisten määrä on pieni, noin 1,6 prosenttia kaikista lainoista ja muista saamisista kotitalouksilta. On hyvä muistaa, että jopa 1990-luvun alun syvässä lamassa asuntoluotoista koituneet tappiot jäivät suhteellisen pieniksi.
Suomalainen lainanhoitokulttuuri on vastuullista ja pankkien vakuuskäytännöt ovat varovaisia. Lisäksi luottopäätöstä tehtäessä asiakkaan maksukykyä arvioidaan myös tilanteessa, jossa korkotaso on huomattavasti nykyistä korkeampi. Suomessa ei ole Ruotsin kaltaisia ”ikuisia” tai erittäin pitkiä asuntoluottoja, vaan luotot maksetaan takaisin keskimäärin alle 20 vuodessa.
Pankkien asuntoluottokantaan liittyviä riskejä vähentää osaltaan se, että konkurssilainsäädäntömme antaa turvaa velanantajalle. On myös huomattava, että suomalainen erikoisuus, asunto-osakeyhtiö, merkitsee käytännössä sitä, että yhtiön osakkaat ovat yhteisvastuussa niistä luotoista, joita yhtiö ottaa. Tämä osaltaan vähentää luotonantoon sisältyviä riskejä.
Pitkällisten neuvottelujen tulos
Kun lainakatto otettiin osaksi luottolaitoslakia pari vuotta sitten, sitä edelsi pitkä ja monivaiheinen keskustelu viranomaisten ja pankkien välillä. Pohjaa keskustelulle antoi niin sanottu Tanskasen työryhmän raportti, jossa suositeltiin lainakaton sisällyttämistä lakiin. Nyt käyttöön tuleva lainakatto on näiden keskustelujen lopputulos.
Lainakatosta tehtiin rakenteellinen eli koko ajan voimassa oleva, mutta samalla Finanssivalvonnalle annettiin mahdollisuus tiukentaa kattoa poikkeusoloissa. Katon taso ja vakuusmäärittely vastasivat pitkälti pankkien ehdotusta.
Tulossa olevan lainakaton kyseenalaistajien on hyvä muistaa, että malli on kompromissi, joka on edellyttänyt myönnytyksiä puolin ja toisin. Eiköhän ensin seurata tarkasti, miten eri osapuolten neuvottelema lainakatto toimii. Ryhdytään paikkailemaan kattoa vasta sitten, mikäli vuotokohtia löytyy.
Kolumni on julkaistu Taloustaidon blogissa