Asuntokauppalaki kaipaa päivitystä – vahvistaa luottamusta kuluttajan, rakennusliikkeen ja rahoittajien kesken

Hallitusohjelmassa on omistusasuntomarkkinaa koskeva kirjaus, jonka mukaan asuntokauppalaki päivitetään. Tavoite on kannatettava, sillä osa asuntokauppalain säädöksistä on jo vuosikymmeniä vanhoja ja ajantasaistamistarvetta on syntynyt merkittävästi. Päivitysten avulla voitaisiin lisätä luottamusta kuluttajan, rakennusliikkeen ja rahoittajan kesken.

Asuntokauppalain niin sanottu RS-järjestelmä on kehitetty turvaksi niille, jotka tekevät sitovan kaupan asunnosta jo rakentamisvaiheessa. RS-säännöstön noudattaminen on rakentajalle pakollista, jos asunto-osaketta aletaan tarjota kuluttajille ostettavaksi ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhtiölle tulevat rakennukset käyttöönotettaviksi.

RS-järjestelmä luotiin 1970-luvulla, jolloin pankit kehittelivät sen asunnon ostajan suojaksi. RS tarkoittaa rahalaitosten neuvottelukunnan suosittelemaa. Tämä järjestelmä kopioitiin melkein sellaisenaan asuntokauppalakiin 1990-luvun puolessa välissä.  Olennainen osa lakia ovat vakuudet, jotka uudiskohteen perustajaosakkaan on talletettava pankkiin konkurssin tai rakennusvirheiden varalta. Vakuuksien avulla kohde voidaan rakentaa valmiiksi tai tehdä siihen tarvittavat korjaukset, jos rakentaja ajautuu maksukyvyttömäksi.

RS-järjestelmällä on edelleen paikkansa Suomen asuntokauppalainsäädännössä, mutta on ilmeistä, että RS-järjestelmän säädöksiin on vuosikymmenten aikana syntynyt päivitystarvetta.

======
Olennainen osa lakia ovat vakuudet, jotka suojaavat tilanteelta,
että rakentaja ajautuu maksukyvyttömäksi.
======

Nykymuotoista uudiskohteiden rahoitusmallia on kritisoitu siitä, että se voimistaa toimialan ja koko talouden syklisyyttä. Lisäksi se ei täysin aja tehtäväänsä eli ota riittävästi huomioon kuluttajien suojaa esimerkiksi rakennusliikkeen ajautuessa taloudellisiin vaikeuksiin kesken rakennushankkeen.  RS-järjestelmä ei turvaa kunnolla rakennusliikettäkään, koska keskeneräiseen RS-kohteeseen tehtyjen varausten tai jopa sitovien asuntokauppojen peruminen on mahdollista vain pienellä kulukorvauksella. Tehdyistä sitovista asuntokaupoista perääntymisen ei tulisi olla helppoa, jotta rakennusliikkeen ja rahoittajan luottamus RS-hankkeen etenemiseen ja kassavirran jatkumiseen säilyisi.

Kehitysehdotuksissa on lisäksi nostettu muun muassa esiin, että RS-hankkeen keskeyttämisen tulisi olla mahdollista, mikäli kohteen asuntoihin tehdyt varaukset eivät johda riittäviltä osin sitoviin kauppoihin. RS-hankkeen alkuvaiheen keskeytysmahdollisuus hyödyttäisi kaikkia: pankki ei joutuisi rahoittamaan kohdetta ilman varmaa kassavirtaa, rakennusliike ei joutuisi itse rahoittamaan hanketta ostajien vetäytyessä ja ostajat eivät päätyisi puolityhjään kohteeseen, jossa valtaosa asunnoista on rakennuttajan hallussa.

Erilaisilla RS-järjestelmän säädösmuutoksilla voitaisiin vähentää toimialan syklisyyttä ja lisätä uudiskohteen rakentajan, rahoittajan ja ostajan luottamusta. Tätä tavoitetta voi varauksetta kannattaa.

Kun asuntokauppalakia aletaan päivittää, tulee tarkastelun kattaa muun muassa yhtiölainan määrän arviointi, RS-rahoituksen lyhennysvapaasääntely sekä rakennuttajien/perustajaosakkaiden riittävät oman pääoman puskurit, jotta kuluttajat sekä rahoittajat voisivat varmistua RS-hankkeiden läpiviennistä taloudellisesti kestävällä pohjalla. Myös vakuuskäytäntöjä tulisi tarkastella sekä keventää hallinnollista taakkaa ja sujuvoittaa prosesseja, jotta järjestelmästä tulisi toimivampi niin kuluttajan, rakentajan sekä rahoittajan näkökulmasta.