ARA-järjestelmä kaipaa remonttia – Asumisen selvitysryhmä ja Finanssiala samoilla linjoilla 

Valtio tukema asuntotuotanto eli ARA-järjestelmä kaipaa uudistusta. ARA-järjestelmä (entinen Arava) on valtion keino rahoittaa asuntorakentamista, ja se on perustettu jo 1940-luvun lopulla. Asumisen selvitysryhmä on julkaissut raportin, jossa on runsaasti kannatettavia toimenpiteitä ja kehitysehdotuksia. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) vastaa keskeisesti valtion asuntopolitiikan toimeenpanosta. Se myöntää asumiseen ja rakentamiseen liittyviä avustuksia, tukia ja takauksia sekä ohjaa ja valvoo ARA-asuntokannan käyttöä.

Keskeinen keino kehittää jo olemassa olevaa ARA-järjestelmää on kaikkien osapuolten kuuleminen, kehitysehdotusten vastaanottaminen sekä erilaisten näkökantojen yhteensovittaminen ja huomioiminen.

ARA-järjestelmässä valtio maksaa korkotukea luottolaitoksen, vakuutusyhtiön, eläkelaitoksen tai kunnan myöntämille lainoille, jotka käytetään vuokra-asuntojen ja asumisoikeustalojen rakentamiseen tai peruskorjaukseen. Olennainen osa ARA-järjestelmää ovat myös eri käyttötarkoituksiin soveltuvat valtion takaukset.

Valtion tukemalla asuntotuotannolla on rooli myös suhdanteiden tasaajana. Viimeksi mainitusta on puhuttu paljon viime aikoina.

Asumisen selvitysryhmä tunnistaa ongelmia valtion tukeman asuntotuotannon rahoituksessa ja sen kyvyssä tasata suhdanteita. Rahoituksen ongelmakohdat ovat jo pidempään olleet tiedossa, ja Finanssiala ry (FA) on tarjonnut useita ehdotuksia ongelmien korjaamiseksi. Harmillista kyllä, FA:n kehitysehdotuksille ei ole toistaiseksi annettu juurikaan painoarvoa.

======
Finanssiala ry on tarjonnut useita ehdotuksia
valtion tukeman asuntorahoituksen ongelmien korjaamiseksi.
======

Uudisasuntotuotanto on ollut jo jonkin aikaa syvässä ahdingossa, ja tilanteeseen on etsitty ja etsitään aktiivisesti ratkaisuja. ARA-järjestelmän kehittäminen ei ratkaise ongelmia, mutta on askel oikeaan suuntaan.

Selvitysryhmä esittää FA:n kanssa samansuuntaista keinoa järjestelmän rahoituksen kehittämiseksi. Ehdotuksen mukaan valtion tuessa ja asuntokohteissa säilytettäisiin mahdollisuus joustavuuteen sen sijaan, että yksittäisten asuntokohteiden tilanne lukitaan niiden koko elinkaaren ajaksi. Konkreettisena ehdotuksena työryhmä ehdottaa nykyisessä 40 vuoden korkotukimallissa laina-ajan ja muiden lainaehtojen vapaata neuvottelua lainanantajan ja velallisen välillä sekä tukien ja niitä vastaavien rajoitusten uudelleentarkastelua esimerkiksi kymmenen vuoden välein. 

Ehdotus on samansuuntainen sen kanssa, jota Finanssiala on pitänyt esillä jo usean vuoden ajan. Pitkä 40 vuoden laina-aika on ongelmallinen, sillä rahoituslaitoksen tulee sitoutua kohteen rahoitukseen koko laina-ajaksi. Korkotuen aiempaa voimallisemmalla kohdentamisella lyhyempiin lainoihin voisi olla merkittävä vaikutus pankkien mielenkiinnon kasvattamisessa. Myös niin sanotulla välimallilla eli pitkien 40-vuotisten ja lyhyiden 10-vuotisten korkotukilainojen yhdistelmällä voitaisiin herättää rahoittajien kiinnostusta. FA:n näkemyksiin voi tutustua tarkemmin viime syksynä laatimastamme selvityksestä.

Pankkien kiinnostuksen vähäisyyteen on kiinnittänyt huomiota myös eduskunnan ympäristövaliokunta vuonna 2023. Sen mukaan ARA-järjestelmän kokonaisuutta tarkasteltaessa kysymys on myös kilpailun toimivuudesta ja rahoitusmahdollisuuksista. Korkotukilaki velvoittaa kilpailuttamaan rahoituslaitokset korkotukilainaa varten, mutta käytännössä kilpailutusvelvoite on menettänyt merkitystään, sillä tarjouksia on saanut usein vain yhdeltä toimijalta. Erityisesti keskisuurten maakuntakeskusten vuokrataloyhtiöillä on siksi ollut varsin rajatut mahdollisuudet rahoittaa uudisrakentamis- ja peruskorjausinvestointeja.

Finanssialan yritykset rahoittavat ja vakuuttavat suuren osan Suomessa rakennettavista ja hankittavista asunnoista. Alan rooli onkin merkittävä erilaisten investointien ja hankintojen mahdollistajana. Kunnianhimoiset tavoitteet kohtuuhintaisen asuntotuotannon lisäämisestä edellyttävät, että rahoittajat kokevat pitkän korkotukilainan ehdot kannustaviksi.

Järjestelmää uudistettaessa kokonaishyötyjen arviointi tulee pitää kirkkaana mielessä. Pelkkä lainansaajan ehtojen parantaminen ei riitä. Jotta ARA-kohteita pystytään rakentamaan, tulee lisätä myös rahoittajien kannustimia rahoittaa rakentamista korkotukilainojen kautta.

Selvitysryhmä on johtopäätöksissään samoilla linjoilla. Selvitysryhmän mukaan luottolaitosten myöntämiin lainoihin ja niihin liittyviin korkotukiin ja takauksiin perustuva järjestelmä on jatkossakin kustannustehokas tapa järjestää ARA-järjestelmän tarvitsema rahoitus.